房貸利率新政實(shí)行之后，張梅（化名）在2021年年底買的房子，其存量房貸利率將在重新定價(jià)日（一般是次年1月）調(diào)整，也就是說，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持不變。張梅匡算下來，自己的房貸利率比最新房貸利率要高出0.8個(gè)百分點(diǎn)。而由于是自住房且還未交房，張梅暫無置換打算，對(duì)于近期較為友好的買房環(huán)境，她坦言“買早了”。

張梅的感受，映射出近期在上海遠(yuǎn)郊甚至環(huán)滬地區(qū)出手購置新房的一批購房人的心態(tài)：如今的低利率、低首付，才是買房好時(shí)候。

不止于此，部分新盤的花式促銷手段，也在加快客戶入場(chǎng)的步伐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，剛過去的6月17日~6月23日這一周，上海新建商品住宅成交面積21.05萬平方米，環(huán)比增加116.19%。其中，推動(dòng)全市成交放量表現(xiàn)最突出的是閔行區(qū)，成交6.72萬平方米，排名全市第一。其次是嘉定區(qū)與寶山區(qū)。這幾個(gè)區(qū)的大部分區(qū)域均位于外環(huán)外，為政策利好的區(qū)域。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，政策利好終于體現(xiàn)在新房成交數(shù)據(jù)上。6月下半月開始，新房市場(chǎng)終于迎來興奮表現(xiàn)，成交量持續(xù)上升。他指出，市場(chǎng)情緒的回歸，導(dǎo)致近期觸發(fā)積分的樓盤數(shù)量開始上升，即便沒有觸發(fā)積分的項(xiàng)目，去化壓力也開始減小。

他認(rèn)為，近期二手房交易量較為活躍，這些房東預(yù)計(jì)會(huì)成為新房的潛在買家，隨著有效供應(yīng)增多，后續(xù)成交還有繼續(xù)向上的動(dòng)力。

不過，樓市結(jié)構(gòu)性問題也很明顯。盧文曦進(jìn)而指出，外環(huán)外的市場(chǎng)本身就面臨較大去化壓力，打折促銷也被認(rèn)為是企業(yè)營(yíng)銷的常規(guī)套路了。

新房供應(yīng)、成交雙雙上漲

一個(gè)事實(shí)是，新房供應(yīng)與成交量近期出現(xiàn)較為顯著的上升態(tài)勢(shì)。從上一周（6月17日~6月23日）上海樓市成交結(jié)構(gòu)來看，改善性需求已成為當(dāng)前市場(chǎng)的主力。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的上周上海成交前十榜單中，單價(jià)超過10萬元/平方米的樓盤數(shù)量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，單價(jià)6萬元/平方米~7萬元/平方米區(qū)間的中端改善產(chǎn)品占比50%。這表明，市場(chǎng)改善主力聚焦在此價(jià)位段上，而這一價(jià)格水平的房源多數(shù)集中于上海外環(huán)、外環(huán)外等區(qū)域。

一名在上海外環(huán)外有在售項(xiàng)目的房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于近期供應(yīng)量較大，多數(shù)樓盤還是有去化壓力。根據(jù)項(xiàng)目對(duì)競(jìng)品的追蹤，大部分新盤去化率在40%左右，去化壓力不小。其認(rèn)為，最近一周的成交量放量，算是一個(gè)好的信號(hào)，且目前看來有持續(xù)性。

與上海外環(huán)外相似的情況是，蘇州等環(huán)滬地區(qū)樓市去化也存在較大壓力。

近兩年來，由于市場(chǎng)熱度不高，蘇州樓市去化承壓。2024年前5月，蘇州新建住宅及二手房成交規(guī)模同比下降了近36%。

不過在6月初，蘇州出臺(tái)了“517新政”的落地措施，從“改善供給、優(yōu)化服務(wù)、降低成本”三方面優(yōu)化地產(chǎn)調(diào)控。當(dāng)月蘇州的成交數(shù)據(jù)已現(xiàn)環(huán)比上漲跡象。6月25日，蘇州市公安局發(fā)布通知稱，8月1日起，“買房即送戶口”。再度提振市場(chǎng)信心。

市場(chǎng)層面，房企也開啟了花式降價(jià)促銷。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，蘇州目前大部分區(qū)域新盤都有打折促銷活動(dòng)，折扣力度從8.5折~9折不等。

打折促銷中的央企身影

值得關(guān)注的是，打折促銷的樓盤當(dāng)中，可見不少央企身影。比如，保利、金茂、綠城，以及南京國資委旗下安居建設(shè)集團(tuán)聯(lián)手打造的蘇州保利御湖上品項(xiàng)目，由于還剩下幾十套尾貨房源，有的房源折扣力度最高可達(dá)7.2折。

變相降價(jià)促銷背后，是房企的去庫存壓力。近幾年土地市場(chǎng)的?？?，以央國企和頭部房企為主，面對(duì)政策與市場(chǎng)的變化，這些企業(yè)在保存資產(chǎn)價(jià)值與加速變現(xiàn)上，不斷尋求平衡點(diǎn)。

綜合市場(chǎng)人士的分析，企業(yè)去庫存壓力來自以下幾個(gè)方面：首先，板塊內(nèi)一二手房源價(jià)格不再倒掛，令新房失去先天價(jià)格優(yōu)勢(shì)。以張江金茂府為例，該項(xiàng)目位于張江科學(xué)城板塊，即將開售203套房源，均價(jià)約6.6萬元/平方米。據(jù)區(qū)域內(nèi)的中介業(yè)務(wù)員反映，雖然周邊缺乏競(jìng)品，但失去了價(jià)格倒掛效應(yīng)，項(xiàng)目也就不再有競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，所處板塊央企扎堆，競(jìng)爭(zhēng)激烈。今年4月初，位于寶山大場(chǎng)的中環(huán)金茂府和華潤(rùn)中環(huán)置地中心·潤(rùn)府相繼開盤。截至6月26日，金茂項(xiàng)目一批次推出266套，已售246套，而該項(xiàng)目二批次房源164套，將于6月27日開售。華潤(rùn)項(xiàng)目同樣推出了數(shù)百套房源。

從官方信息來看，兩個(gè)項(xiàng)目的去化情況尚可，但其中也有促銷活動(dòng)的“功勞”。比如，今年5月，中環(huán)金茂府曾推出內(nèi)購房源、返現(xiàn)優(yōu)惠等一系列促銷活動(dòng)。

這種情況背后的原因在于，近兩年央企在上海及環(huán)滬地區(qū)大手筆拿地，隨著項(xiàng)目的集中上市，也出現(xiàn)了去化的迫切需求。金茂這兩年在上海有多個(gè)項(xiàng)目集中在售，有去庫存的需求。

另一家重倉上海的央企中鐵建也類似。作為建筑系央企，中鐵建在上海的擴(kuò)張投資動(dòng)作也比較顯眼。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年，中鐵建在上海以223億元排名上海房企銷售第7位，在權(quán)益拿地排行榜上，該公司也從2022年的第10位躍升至第6位，拿地權(quán)益金額121.94億元。

近期，中鐵建位于上海外環(huán)外的松江泗涇板塊、閔行的梅隴新中心的兩個(gè)新盤，都有降價(jià)促銷動(dòng)作。其中，中鐵建花語天境最新的一房一價(jià)表顯示，部分96平方米的房源，原價(jià)336萬元起，目前只要320萬元起。而在中鐵建與萬科合作的朗拾花語，通過老客戶返購優(yōu)惠、定向企業(yè)優(yōu)惠、付款優(yōu)惠等等多項(xiàng)優(yōu)惠疊加，令四期房源均價(jià)便宜了5000元/平方米。不過，從銷售周期來看，中鐵建促銷的新盤大部分已進(jìn)入貨尾清盤階段。

市場(chǎng)行情變化之快，令央企為了去庫存不得不加快促銷，而那些在上海外環(huán)外以及環(huán)滬地區(qū)有布局的房企，同樣也在營(yíng)銷上煞費(fèi)苦心，其中，卷價(jià)格已經(jīng)成為常態(tài)。正如一名樓盤銷售人員對(duì)消費(fèi)者所言，“樓盤和樓盤之間的折扣是不能對(duì)比的，你要對(duì)比的就是某個(gè)樓盤的之前的價(jià)格和現(xiàn)在的價(jià)格。因?yàn)槊總€(gè)樓盤的拿地時(shí)間包括戶型、備案價(jià)都是不一樣的，折扣也不會(huì)一樣。”