編者按：

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至5月末，全國(guó)商品房待售面積7.43億平方米。雖然比4月有小幅下降，但仍然處于7億平方米以上的高位。加之市場(chǎng)交易降溫，樓市去化周期再度拉長(zhǎng)。

在此背景下，監(jiān)管部門多次就樓市去庫(kù)存工作作出部署。房企為了加速去化也紛紛花式促銷，降價(jià)、打折早已不是新鮮事。

今年以來(lái)，監(jiān)管部門多次就樓市去庫(kù)存工作做出部署。其中，近期的表態(tài)較為密集。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)“著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存”。

一周后，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在2024陸家嘴論壇上表示，用市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存。

6月20日，住建部要求，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房擴(kuò)圍至市縣。

與此同時(shí)，各地也推出一系列有利于樓市去化的措施。山西大同還針對(duì)化解非住宅商品房庫(kù)存專門發(fā)文。

種種變化表明，樓市開啟了新一輪的去庫(kù)存周期，多管齊下去庫(kù)存，成為近期的重要政策導(dǎo)向。

其背景在于，進(jìn)入2024年，全國(guó)商品房待售面積躍至7億平方米以上。加之市場(chǎng)交易降溫，樓市去化周期再度拉長(zhǎng)。

庫(kù)存規(guī)模升至高位

近些年，全國(guó)商品房庫(kù)存經(jīng)歷了先降后升的過(guò)程。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至5月末，全國(guó)商品房待售面積7.43億平方米。雖然比4月有小幅下降，但仍然處于7億平方米以上的高位。

統(tǒng)計(jì)局口徑中的“商品房待售面積”，是指已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。這也是衡量樓市庫(kù)存的重要指標(biāo)。

2015年至2016年，我國(guó)商品房待售面積曾連續(xù)多月攀升至7億平方米以上的高位。此后逐漸下降，到2019年，一度回落至5億平方米以下。

2019年至2021年，樓市迎來(lái)去杠桿之前的最后一輪擴(kuò)張周期。開發(fā)商紛紛加大投資強(qiáng)度，買地和并購(gòu)規(guī)模增加。市場(chǎng)交易規(guī)模也一度升至高位，但從2022年開始明顯降溫。這也為此后的庫(kù)存攀升埋下伏筆。

從2020年開始，商品房待售面積呈螺旋式上升走勢(shì)，到2023年攀升至6億平方米以上，進(jìn)入2024年，更是超過(guò)了7億平方米。

其中，住宅待售面積超過(guò)一半，其余為辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)住房及其他庫(kù)存。

從區(qū)域分布來(lái)看，這些庫(kù)存并不均衡。易居研究院通過(guò)對(duì)100個(gè)城市的新房庫(kù)存研究發(fā)現(xiàn)，三四線城市的去庫(kù)存壓力要大于一二線城市，這在很大程度上是由于三四線城市市場(chǎng)熱度不高所致。

根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月份，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期為26.5個(gè)月。其中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為20.1個(gè)月、23個(gè)月和34個(gè)月。

該機(jī)構(gòu)還指出，從城市內(nèi)部來(lái)看，郊區(qū)樓盤要面臨比市區(qū)樓盤更大的去化難題。“目前供求關(guān)系的新問(wèn)題是，市區(qū)和好地段的關(guān)系有所緩解，但郊區(qū)項(xiàng)目在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步惡化。一方面，此類郊區(qū)的新盤庫(kù)存房源本身就相對(duì)多；另一方面，隨著限購(gòu)的全面放開，部分需求由郊區(qū)轉(zhuǎn)向市區(qū)。這都會(huì)導(dǎo)致郊區(qū)的供求關(guān)系進(jìn)一步惡化。”

去庫(kù)存“多管齊下”

在政策層面，近幾個(gè)月來(lái)，監(jiān)管部門對(duì)樓市去庫(kù)存工作做出了多項(xiàng)表態(tài)和部署。

4月30日中共中央政治局召開會(huì)議指出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

5月17日，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上介紹了保交房四大工作重點(diǎn)，其中包括“推動(dòng)消化存量商品住房”。他指出，城市政府堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，可以組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房。

當(dāng)日，央行表示，擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。

6月20日，住建部要求，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房擴(kuò)圍至市縣。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從這一輪的政策表態(tài)來(lái)看，樓市去庫(kù)存并不是獨(dú)立推進(jìn)的，而是與保交樓、保障房建設(shè)等工作并行推進(jìn)。這既說(shuō)明樓市去庫(kù)存工作的復(fù)雜性，也意味著政策層面的思路為統(tǒng)籌推進(jìn)，而不是單純的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)解決問(wèn)題。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年二季度以來(lái)，湖北、寧夏、廣州、武漢等地鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房。另有不少城市和區(qū)域發(fā)布了相關(guān)公告。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著諸多支持政策的落地，預(yù)計(jì)各地將加快對(duì)存量商品房的收儲(chǔ)進(jìn)程。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，樓市正在開啟新一輪的去庫(kù)存周期，除了上述措施外，各地推出的降低購(gòu)房門檻、促進(jìn)樓市消費(fèi)的政策，本質(zhì)上也是為了消化庫(kù)存。

值得注意的是，一些城市針對(duì)非住宅類的商品房庫(kù)存出臺(tái)了措施。6月中旬，大同發(fā)布《關(guān)于加快化解非住宅商品房庫(kù)存方案》，推出合理確定房地產(chǎn)項(xiàng)目商住配比、加強(qiáng)非住宅去化與樓宇經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展、降低非住宅商品房用戶使用成本等12條相關(guān)措施。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，考慮到寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的庫(kù)存規(guī)模，推出這類措施很有必要。其中，在庫(kù)存規(guī)模較大的三四線城市，類似的政策有可能被復(fù)制。